Der CSL Immobilienmarktbericht vermittelt Zahlen, Fakten und Einschätzungen zum Investment-, Wohn- und Büromarkt in der Schweiz und im Speziellen im Wirtschaftsraum Zürich. Der CSL Immobilienmarktbericht basiert auf einer breiten Basis von Angebotsmieten und –preisen, Daten statistischer Ämter sowie Einschätzungen erfahrener Marktteilnehmer, Wirtschaftsförderer und Fachexperten. Zusätzlich fliessen Erkenntnisse aus Experteninterviews mit massgebenden Akteuren der Branche ein.

Und nicht zuletzt reflektiert er auch die Erfahrungen, die unsere Mitarbeiter in der alltäglichen Praxis machen.

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Ein Eckpfeiler des Wachstums bleiben Akquisitionen. Bei diesen zeigen sich vor allem zwei Strategien: Für einen Grossteil der Investoren ist die Lage einmal mehr das zentrale Kriterium. Sie nehmen für eine gute oder sehr gute Lagequalität sogar äusserst niedrige Renditen in Kauf. Ihr Ziel ist es, in Hinblick auf einen zukünftigen Zinsanstieg eine stabile Cashflow-Rendite zu generieren.

Die andere Investorengruppe investiert in Objekte mit höheren Renditen. Dies zeigt sich auch in einer verstärkten Tendenz zu Betreiberimmobilien wie Studenten- oder Alterswohnen, Co-Working- oder Logistikimmobilien. Zu diesen Käufern gehören auch Marktakteure, die dank erfolgreicher Kapitalerhöhungen aktiv werden müssen. Einige etablierte Investoren leisten es sich dagegen abzuwarten.

Der allgemeine Anlagedruck und der Konkurrenzkampf um gute Objekte führen auch dazu, dass zahlreiche Investoren wesentlich mehr Liegenschaften prüfen mussten als im Vorjahr, um die letztjährige Messlatte an Akquisitionen zu übertreffen. Die Dynamik auf dem Transaktionsmarkt ist nicht zuletzt auf die antizipierte Zinsentwicklung zurückzuführen, auf die sich Investoren mit unterschiedlichen Massnahmen vorbereiten. Zu diesen gehören neben der selektiven Akquisition mit Fokussierung auf ausgewählte Lagen oder günstige Mietpreisniveaus ein aktives Asset-Management, konservative Bewertungen, Stresstests oder ein entsprechendes Fremdkapital-Management.

Bezüglich der Zinswende zeigt sich bei den Akteuren zurzeit keine Nervosität. Wesentlich mehr Sorge bereiten die steigenden Leerstände und damit einhergehend sinkende Mietpreise. Die Mehrheit der Investoren erwartet frühestens ab 2020 eine leichte Zinssteigerung. Einige von ihnen gehen von einer weiteren «low-for-long»-Seitwärtsbewegung für bis zu fünf Jahre aus.

Die Liquidität dürfte 2019 ähnlich sein wie 2018. Bei Topobjekten haben die Renditen einen unteren Plafond erreicht, auch wenn in Bieterverfahren weiterhin vereinzelte Ausreisser zu beobachten sein werden. Zudem bleibt die Gelegenheit günstig, Portfolios zu bereinigen und durch Verkäufe Gewinne zu realisieren. Für B- und C-Objekte sind wieder steigende Renditen zu erwarten.