Viele Immobilienakteure erwarteten für das Investmentjahr 2021 stagnierende Renditen. Stattdessen sanken die Netto- Anfangsrenditen im Niedrigzinsumfeld weiter. Diese erneute Renditekompression bescherte den Investoren ein herausforderndes Jahr. Weitere prägende Themen im Anlagegeschäft waren die zunehmenden Nachhaltigkeitsanforderungen (ESG – Environmental, Social, Governance) und die Regulationsbestrebungen der Politik.
Immobilien sind als risikoarme Anlage weiterhin alternativlos: Anfang 2021 lagen die Renditen der 10-jährigen Schweizer Staatsanleihen bei einem Minus von 0.55 % und verharrten bis Jahresende im negativen Bereich. Der Yield Spread (Differenz zwischen Netto-Cashflow-Rendite und Rendite auf 10-jährige Staatsanleihen) war deshalb für direkte Immobilienanlagen im Vergleich zu den klassischen Anlagekategorien noch immer sehr attraktiv. Dies befeuerte die Nachfrage nach Immobilieninvestments weiter. Im Fokus der Akquisiteure standen – wie schon seit Beginn der Pandemie – Liegenschaften, die aufgrund ihrer erstklassigen Lage- und Objektkriterien langfristig an Mieter mit bester Bonität vermietet werden können. Denn solche Core-Objekte bieten Sicherheit in Zeiten von Unsicherheit. Die sehr hohe Nachfrage nach Liegenschaften aus dem Core-Segment führte 2021 erneut zu Höchstpreisen und somit zu einem eindrücklichen Absinken der Netto-Anfangsrenditen.
Doch nicht alle Immobilieninvestoren konnten oder wollten zu solchen Preisen mitgehen: Einige erweiterten in der zweiten Jahreshälfte ihren Aktionsradius und tätigten Kaufabschlüsse abseits der hochpreisigen Toplagen. Viele Anleger investierten zudem in den eigenen Bestand und rüsteten ihr Portfolio den Anforderungen der Zukunft entsprechend nachhaltig auf. Um auf eine alternative Weise Wachstum im Portfolio zu generieren, setzten andere Investoren stärker auf das Entwicklungsgeschäft. Da mit dem frühzeitigen Ankauf eines Entwicklungsprojekts eine höhere Rendite möglich ist, nahmen solche Akteure ein grösseres Entwicklungsrisiko auf sich. Diese Strategien haben zusammen mit Aufwertungen von durchschnittlich 2.5 % dazu geführt, dass das Marktvolumen in den Portfolios der Schweizer Immobilieninvestoren 2021 bis auf wenige Ausnahmen zugenommen hat.
Das Thema ESG fordert die Investoren immer stärker – ein Beispiel dafür ist die Annahme des neuen Energiegesetzes im Kanton Zürich im November letzten Jahres. Der Druck seitens der Politik, aber auch des Nutzermarkts steigt, Nachhaltigkeitsanforderungen umzusetzen. Während die Berücksichtigung von ESG-Kriterien bei Neubauprojekten mittlerweile Standard ist, stellt die ESG-konforme Sanierung von bestehenden Liegenschaften die Anleger vor grosse Herausforderungen: Energetische Sanierungen sind teuer und gerade im Wohnsegment fehlt auf der Nachfragerseite oftmals die Zahlungsbereitschaft für eine energetisch sanierte Wohnung mit einer höheren Miete. Zudem sind der Ersatz von Ölheizungen durch Wärmepumpen und die Isolierung von Gebäuden insbesondere im städtischen Umfeld sowie bei denkmalgeschützten Bauten erschwert oder gar nicht möglich. Auch bei den sozialen Nachhaltigkeitskriterien stellen sich Umsetzungsfragen. Viele Investoren befürchten analog zum Mietzinsdeckel in Basel weitere kantonale und staatliche regulatorische Eingriffe, die ihren Handlungsspielraum bei der Mietpreisfestlegung reduzieren.
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Glossar
METHODE
Erhebung von Rohdaten durch Meta-Sys AG, Verarbeitung und Auswertung der Daten durch die CSL Immobilien AG, Verifizierung und Konkretisierung über repräsentative Stichproben. Stichtag für die Angebotsmessung ist der 1. November 2021.
Investorenumfrage mittels 31 Interviews sowie Onlinebefragungen, zusätzliche Befragungen von Standort- und Wirtschaftsförderern.
Daten dritter Anbieter: statistische Ämter der Kantone Zürich, Basel-Land, Basel-Stadt, Bern, Genf und Waadt sowie der Stadt
Zürich, Bundesamt für Statistik.
Grundlage für die Texte sind ausserdem interne Befragungen und Erfahrungsberichte der Mitarbeitenden der CSL Immobilien AG.
DEFINITIONEN INVESTMENTMARKT
Büroimmobilie Klasse A:
Grossstadt, CBD, Airport/HB innerhalb 15 Min., repräsentative Büroadresse, vollvermietet, marktadäquate Miete, Vertragslaufzeit mind.5 Jahre, Investitionsvolumen ca. CHF 100 Mio. Büroimmobilie Klasse B:
Grossstadt, Airport/HB innerhalb 30 Min., B-Lage, vollvermietet, marktadäquate Miete, Vertragslaufzeit mind. 5 Jahre, Investitionsvolumen ca. CHF 40 Mio. Büroimmobilie Klasse C:
Wirtschaftlich starke Agglomeration, Airport/HB innerhalb 60 Min., lokal bekannte Adresse, vollvermietet, marktadäquate Miete, Vertragslaufzeit mind. 5 Jahre, Investitionsvolumen ca. CHF 15 Mio. Logistikliegenschaft:
Industriegebiet einer mittelgrossen Stadt, Nähe Autobahnanschluss, vollvermietet, marktgerechte Miete, Vertragslaufzeit mind. 5 Jahre, Investitionsvolumen ca. CHF 25 Mio. Wohnüberbauung Klasse A:
Gutes Stadtquartier einer Grossstadt, vollvermietet, neuwertigerZustand, Investitionsvolumen ca. CHF 30 Mio. Wohnüberbauung Klasse B:
Grössere Ortschaften oder regionale Zentren (z. B. Aarau), vollvermietet,guter Zustand, Investitionsvolumen ca. CHF 20 Mio. Wohnüberbauung Klasse C:
Ländliche Gebiete in wirtschaftlich starken Agglomerationen (z. B. Zürcher Oberland), vollvermietet, guter Zustand, Investitionsvolumen ca. CHF 10 Mio. Wohnüberbauung Klasse D:
Ländliche Gebiete (z. B. Glarus, Uri), vollvermietet, ältere Liegenschaft, Investitionsvolumen ca. CHF 5 Mio.
DEFINITIONEN BÜRO- UND WOHNMARKT
Agglomeration, Region:
Geografische Definition gemäss dem Bundesamt für Statistik (Agglomeration, MS-Region). Flächenbestand Büromarkt:
Berechnet über die Anzahl Bürobeschäftigte, in Anlehnung an den Bürobeschäftigten-Schlüssel nach Branchen von Dr. Monika Dobberstein. Annahme: 20 m² pro Bürobeschäftigten. Leerstand Wohnmarkt:
Angaben gemäss dem Bundesamt für Statistik mit Stand vom 1. Juni 2021. Marktgebiete, CBD:
Geografische Definition der Marktgebiete und der CBD (Central Business Districts) im Büromarkt durch die CSL Immobilien AG. Mieten:
Nettomietpreise, wie sie auf dem Markt angeboten werden. Die Mieten im Büromarkt umfassen unterschiedliche Ausbaustandards. Mietpreisband:
Spektrum der Mieten bzw. das 0.1- und das 0.9-Quantil. Netto-Anfangsrendite:
Median, Verhältnis von Nettoertrag (Mietertrag Soll abzüglich Mietzinsausfall, Betriebskosten zu Lasten Eigentümer und Instandhaltungskosten) zu Transaktionspreis. In Anlehnung an SIA D 0213. Vergleich Vorjahr:
Die prozentuale Veränderung des absoluten Angebots von 2020 auf 2021. Wirtschaftsraum:
Total der jeweils für den Büromarkt und den Wohnmarkt relevanten Marktgebiete, definiert durch CSL Immobilien AG, 2019 und 2021 überarbeitet und erweitert.
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