Wohnliegenschaften waren 2021 auf dem Immobilien-Investmentmarkt am begehrtesten. Bei den Wohnüberbauungen der Klasse A führte die ungebrochene Nachfrage zu Netto- Anfangsrenditen von 1.85 %. Im Jahr zuvor lagen sie noch bei 2.1 %. Der hart umkämpfte Markt zwang die Investoren, ihre finanziellen und räumlichen Grenzen weiter zu fassen als bis anhin. Ein wachsendes Käuferinteresse erfuhren deshalb in der zweiten Jahreshälfte auch Objekte der Anlagekategorie B in gut angebundenen Mittel- und Kleinstädten an Lagen mit hoher Zentralität und (über-)regionaler Erreichbarkeit. Folglich sanken auch dort die Netto-Anfangsrenditen auf 2.4 %. Bestärkt wurden die Anleger durch die marktseitige Entwicklung: Zum einen dürfte die Zuwanderung als stärkster Nachfragetreiber mit der Verbesserung der Situation am Schweizer Arbeitsmarkt wieder steigen. Zum anderen ging die Zahl der Leerstände 2021 zurück, womit die Marktrisiken sanken. Dazu trug auch die 2020 abgeschwächte Neubautätigkeit bei. Für das kommende Jahr rechnen die Investoren an A- und B- Lagen mehrheitlich mit weiter sinkenden Renditen. C- und D-Lagen dürften sich seitwärts entwickeln. Wichtige Themen für die Anleger sind die steigenden Nachhaltigkeitsanforderungen und immer häufiger kantonale und staatliche Regulierungsbestrebungen auf dem Mietermarkt, wie verschärfte Einschränkungen bei der Mietzinsfestlegung nach Sanierungen und Umbauten. Solche Gesetze gelten in Teilen der Westschweiz bereits länger, im Kanton Basel-Stadt seit Anfang 2022.
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Glossar
METHODE
Erhebung von Rohdaten durch Meta-Sys AG, Verarbeitung und Auswertung der Daten durch die CSL Immobilien AG, Verifizierung und Konkretisierung über repräsentative Stichproben. Stichtag für die Angebotsmessung ist der 1. November 2021.
Investorenumfrage mittels 31 Interviews sowie Onlinebefragungen, zusätzliche Befragungen von Standort- und Wirtschaftsförderern.
Daten dritter Anbieter: statistische Ämter der Kantone Zürich, Basel-Land, Basel-Stadt, Bern, Genf und Waadt sowie der Stadt
Zürich, Bundesamt für Statistik.
Grundlage für die Texte sind ausserdem interne Befragungen und Erfahrungsberichte der Mitarbeitenden der CSL Immobilien AG.
DEFINITIONEN INVESTMENTMARKT
Büroimmobilie Klasse A:
Grossstadt, CBD, Airport/HB innerhalb 15 Min., repräsentative Büroadresse, vollvermietet, marktadäquate Miete, Vertragslaufzeit mind.5 Jahre, Investitionsvolumen ca. CHF 100 Mio. Büroimmobilie Klasse B:
Grossstadt, Airport/HB innerhalb 30 Min., B-Lage, vollvermietet, marktadäquate Miete, Vertragslaufzeit mind. 5 Jahre, Investitionsvolumen ca. CHF 40 Mio. Büroimmobilie Klasse C:
Wirtschaftlich starke Agglomeration, Airport/HB innerhalb 60 Min., lokal bekannte Adresse, vollvermietet, marktadäquate Miete, Vertragslaufzeit mind. 5 Jahre, Investitionsvolumen ca. CHF 15 Mio. Logistikliegenschaft:
Industriegebiet einer mittelgrossen Stadt, Nähe Autobahnanschluss, vollvermietet, marktgerechte Miete, Vertragslaufzeit mind. 5 Jahre, Investitionsvolumen ca. CHF 25 Mio. Wohnüberbauung Klasse A:
Gutes Stadtquartier einer Grossstadt, vollvermietet, neuwertigerZustand, Investitionsvolumen ca. CHF 30 Mio. Wohnüberbauung Klasse B:
Grössere Ortschaften oder regionale Zentren (z. B. Aarau), vollvermietet,guter Zustand, Investitionsvolumen ca. CHF 20 Mio. Wohnüberbauung Klasse C:
Ländliche Gebiete in wirtschaftlich starken Agglomerationen (z. B. Zürcher Oberland), vollvermietet, guter Zustand, Investitionsvolumen ca. CHF 10 Mio. Wohnüberbauung Klasse D:
Ländliche Gebiete (z. B. Glarus, Uri), vollvermietet, ältere Liegenschaft, Investitionsvolumen ca. CHF 5 Mio.
DEFINITIONEN BÜRO- UND WOHNMARKT
Agglomeration, Region:
Geografische Definition gemäss dem Bundesamt für Statistik (Agglomeration, MS-Region). Flächenbestand Büromarkt:
Berechnet über die Anzahl Bürobeschäftigte, in Anlehnung an den Bürobeschäftigten-Schlüssel nach Branchen von Dr. Monika Dobberstein. Annahme: 20 m² pro Bürobeschäftigten. Leerstand Wohnmarkt:
Angaben gemäss dem Bundesamt für Statistik mit Stand vom 1. Juni 2021. Marktgebiete, CBD:
Geografische Definition der Marktgebiete und der CBD (Central Business Districts) im Büromarkt durch die CSL Immobilien AG. Mieten:
Nettomietpreise, wie sie auf dem Markt angeboten werden. Die Mieten im Büromarkt umfassen unterschiedliche Ausbaustandards. Mietpreisband:
Spektrum der Mieten bzw. das 0.1- und das 0.9-Quantil. Netto-Anfangsrendite:
Median, Verhältnis von Nettoertrag (Mietertrag Soll abzüglich Mietzinsausfall, Betriebskosten zu Lasten Eigentümer und Instandhaltungskosten) zu Transaktionspreis. In Anlehnung an SIA D 0213. Vergleich Vorjahr:
Die prozentuale Veränderung des absoluten Angebots von 2020 auf 2021. Wirtschaftsraum:
Total der jeweils für den Büromarkt und den Wohnmarkt relevanten Marktgebiete, definiert durch CSL Immobilien AG, 2019 und 2021 überarbeitet und erweitert.
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